Nießbraucher ist nicht wie ein Wohnungseigentümer zu behandeln

Der Nießbraucher einer Eigentumswohnung ist nicht verpflichtet, die Inanspruchnahme des Sondereigentums für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum zu dulden. Ferner sind Streitigkeiten der Eigentümergemeinschaft mit Nießbrauchern keine Wohnungseigentumsangelegenheiten. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

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In dem vom Gericht entschiedenen Fall plante eine Wohnungseigentümergemeinschaft die Sanierung von Terrassen und Balkonen. Die Verwalterin wurde von den Eigentümern ermächtigt, gerichtliche Schritte gegen „Eigentümer“ einzuleiten, die die Durchführung der Maßnahme behindern oder den Zugang zu den zu sanierenden Stellen verweigern sollten. Die Nießbraucher einer Eigentumswohnung verweigerten das Betreten der von ihnen bewohnten Wohnung zum Zwecke der Sanierung und sprachen gegen die beauftragten Unternehmen ein Hausverbot aus. Auf der Grundlage des Beschlusses der Eigentümergemeinschaft klagte die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Duldung der Sanierungsarbeiten. Sie stützte ihre Klage auf Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG).

Nach Ansicht des Gerichts rechtfertigen die Vorschriften des WEG kein Vorgehen gegen Fremdnutzer, zu denen auch Nießbraucher gehören. Auch eine entsprechende Anwendung der Vorschriften käme nicht in Betracht, weil das Gesetz keine Regelungslücke aufweise. Ebenso wären auch weitere zivilrechtliche Ansprüche gegen den Nießbraucher nicht möglich, da diese den einzelnen Wohnungseigentümern zuständen und nicht von der Gemeinschaft geltend gemacht werden könnten. Im Ergebnis hat das Gericht klargestellt, dass Streitigkeiten mit Nießbrauchern oder sonstigen Fremdnutzern von Wohnungseigentum, wie z. B. Mietern, keine wohnungseigentumsrechtlichen Streitigkeiten sind. Es fehlt an einer Rechtsbeziehung zur Gemeinschaft. Einem Nießbraucher steht weder ein Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung zu, noch die Befugnis, Beschlüsse anzufechten.

Veröffentlicht im Februar 2016

 

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Bertram Mayer

Ing. agr. grad Bertram Mayer ist Gründer und Partner der Mayer & Kollegen Steuerberatungsgesellschaft. Als Steuerberater und vereidigter Buchprüfer ist er der Spezialist für Hofübergaben und der Beratung bei den Fragestellungen rund um eine Unternehmensübergabe.

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