Unterschiedliche Vorsteueraufteilung bei gemischt genutzten Gebäuden

Wird ein Gebäude sowohl zur Ausführung steuerpflichtiger als auch steuerfreier Umsätze genutzt (z. B. durch Option steuerpflichtige Vermietung an Gewerbetreibende und steuerfreie Vermietung an Ärzte), ist die Umsatzsteuer auf Eingangsleistungen nur teilweise als Vorsteuer abzugsfähig.

Dabei ist wie folgt zu differenzieren:
 
- Die Umsatzsteuer für die Herstellung ist nach dem prozentualen Verwendungsverhältnis des gesamten Gebäudes aufzuteilen. Es erfolgt keine vorherige Aufteilung der den einzelnen Gebäudeteilen zuordenbaren Aufwendungen.
Ein Beispiel:
Das Erdgeschoss wird steuerpflichtig vermietet, das Obergeschoss steuerfrei. Die gesamte Umsatzsteuer wird aufgeteilt und nicht nur diejenige, die beide Geschosse betrifft (z. B. Dach).
 
- Demgegenüber werden Eingangsleistungen für die Nutzung, Erhaltung und Unterhaltung des Gebäudes, soweit möglich, den einzelnen Gebäudeteilen zugeordnet. Die Umsatzsteuer auf die Erneuerung der Fenster im Erdgeschoss ist also in voller Höhe abzugsfähig, die für die Erneuerung im OG überhaupt nicht und die für Reparaturarbeiten am Dach anteilig.
 
- Aufteilungsmaßstab ist regelmäßig der Flächenschlüssel (Verhältnis der mit den einzelnen Gebäudeteilen erzielten Umsätze -objektbezogener Umsatzschlüssel- oder Gesamtheit der vom Unternehmer bewirkten Umsätze –gesamtumsatzbezogener Umsatzschlüssel-) kommt nur zur Anwendung, wenn die Nutzflächen nicht miteinander vergleichbar sind, etwa wenn die Ausstattung der den unterschiedlichen Zwecken dienenden Räumen (z. B. Höhe der Räume, Dicke der Wände und Decken, Innenausstattung) erhebliche Unterschiede aufweist.

(Quelle: Urteil des Bundesfinanzhofs)

Veröffentlicht im März 2017

 

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Michael Mühlhäuser

Dipl. Ing. (FH) Michael Mühlhäuser ist Steuerberater und Partner bei der Mayer & Kollegen Steuerberatungsgesellschaft. Der Spezialist für Fragen rund um die Umsatzsteuer betreut zudem die klassischen land- und forstwirtschaftlichen Betriebe.

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