Zum Nachweis der Vertretung einer GbR bei Beurkundung einer Auflassung

Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) die ein Grundstück erwirbt, muss in der Auflassungsurkunde unverwechselbar als Rechtssubjekt bezeichnet sein.

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Das Kammergericht Berlin entschied nun, dass die Berechtigung zur Vertretung einer zum Beurkundungszeitpunkt bereits bestehenden GbR weder durch Eigenerklärungen der als Gesellschafter auftretenden Personen, noch durch eidesstattliche Versicherungen nachgewiesen werden kann.

Sachverhalt
Mit notariellem Vertrag wollten mehrere Käufer als Gesellschafter einer GbR im Mai 2008 Wohnungseigentum erwerben. Die Beteiligten bevollmächtigten einzelne Personen, die Auflassung zu erklären. Dies geschah formgemäß im Dezember 2009. Eine im Februar 2010 erlassene Zwischenverfügung des Grundbuchamtes wurde vom Kammergericht aufgehoben. Obwohl der beurkundende Notar sodann eine Ausfertigung seiner Verhandlung vom April 2010 überreichte, in der die Gesellschafter der GbR erklärten, dass im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses die GbR gegründet worden sei und obwohl die Auflassung erneut erklärt wurde, wies das Grundbuchamt die Anträge auf Eigentumsumschreibung und Löschung einer Vormerkung zurück. Die hiergegen gerichtete Beschwerde blieb erfolglos.

Entscheidung
Das Grundbuchamt hat die Anträge zu Recht zurückgewiesen, weil der Eintragung ein nicht rückwirkend behebbares Hindernis entgegen stand. Die zum Nachweis der Auflassung vorgelegte notarielle Urkunde vom Dezember 2009 war nicht geeignet, die Identität der GbR in erforderlicher Form nachzuweisen. Als Nachweis sind eindeutige, die Gesellschaft als unverwechselbares Rechtssubjekt identifizierende Angaben erforderlich, wie z. B. Erklärungen zu Gründungsort, -zeitpunkt, Name oder Sitz. Diese können nur entbehrlich sein, wenn gleichzeitig zur Auflassung ein notarieller Gesellschaftsvertrag abgeschlossen wird. Die Kenntnis der Beteiligten ist unerheblich. Eine Umdeutung der Erklärung, es solle an eine neu gegründete GbR aufgelassen werden, kommt nicht in Betracht. Die Erklärungen in der Urkunde aus April 2010 genügen zur Identifizierung ebenfalls nicht, da die Urkunde nicht geeignet ist, die Vertretungsberechtigung für die spätestens im Mai 2008 gegründete GbR festzustellen. Weder Eigenerklärungen noch eidesstattliche Versicherungen helfen, weil sie der von der Grundbuchordnung (GBO) geforderten Form nicht genügen.

Konsequenz
Vor Auflassung an eine GbR ist darauf zu achten, dass diese als unverwechselbares Rechtssubjekt identifizierbar ist. Um den Anforderungen der Grundbuchordnung zu genügen, sollten Erklärungen zu Gründungsort, -zeitpunkt, Name und Sitz in der Urkunde enthalten sein.

Veröffentlicht im Februar 2011

 

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Michael Mühlhäuser

Dipl. Ing. (FH) Michael Mühlhäuser ist Steuerberater und Partner bei der Mayer & Kollegen Steuerberatungsgesellschaft. Der Spezialist für Fragen rund um die Umsatzsteuer betreut zudem die klassischen land- und forstwirtschaftlichen Betriebe.

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