Grundsteuer – die letzte

Nachdem der Bundesrat der Grundsteuerreform am 08. November 2019 zugestimmt hat ist der Weg nun frei, dass die Reform in Kraft treten kann und ab 2025 die Grundsteuer nach den neuen Regelungen erhoben werden kann.

Das Bundesverfassungsgericht hat im Jahr 2018 die derzeit gültigen Bewertungsregeln für die Grundsteuer als verfassungswidrig eingestuft. Zukünftig soll die Bewertung sich nun nicht mehr nach den Einheitswerten richten, sondern nach den Werten die durch die Gutachterausschüsse ermittelt werden. Das BverfG hatte unter anderem bemängelt, dass die Datengrundlage für die Einheitsbewertung die auf dem Jahr 1964 basiert zu Ungleichbehandlungen durch ungleiche Bewertungsgrundlagen führt.

Welches Modell kommt nun zum Tragen? Das nun neu beschlossene sogenannte wertabhängige Modell berücksichtig für unbebaute Grundstücke nun den Bodenrichtwert der durch unabhängige Gutachterausschüsse festgelegt werden soll. Für bebaute Grundstücke werden bei der Berechnung der Grundsteuer neben dem Bodenrichtwerte auch die daraus erzielbaren Erträge wie Mieten berücksichtigt. Das so genannte Ertragswertverfahren soll dabei vereinfacht werden – durch die Vorgabe eines durchschnittlichen Sollertrages in Form einer Nettokaltmiete je qm in Abhängigkeit der Lage des Grundstückes. Diese Vereinfachung ist aber beschränkt auf Ein- und Zweifamilienhäuser,  Mietgrundstücke und Wohnungseigentum.
Neben diesem Modell können sich die Bundesländer jedoch auch für das sogenannte wertunabhängige Modell entscheiden: Beim wertunabhängigen Modell wird nur die Fläche der Grundstücke und der vorhandenen Gebäude berücksichtigt. Die Gebäudefläche wird dabei nach einem vereinfachten Verfahren ermittelt – z. B. unter Berücksichtigung der Geschossflächen. Auf die so ermittelten Flächen werden anschließend besondere Faktoren angewendet, die sich nach Art der Gebäudenutzung unterscheiden. Die Werte der Grundstücke und Gebäude bleiben unberücksichtigt.
Durch diese Öffnungsklausel konnte die Zustimmung der Bundesländer zur Reform erreicht werden. Es bleibt abzuwarten welche Bundesländer sich für welches Modell entscheiden. Die grundsätzliche Struktur der Grundsteuer bleibt erhalten – sie wird weiterhin in dem bewährten dreistufigen System ermittelt: Bewertung der Grundstücke und Gebäude,  Multiplikation der Werte mit einer Steuermesszahl und dem Hebesatz der jeweiligen Gemeinde.

Die Details für die Land- und Forstwirtschaft

Beim wertabhängigen Modell für die Landund Forstwirtschaft ergeben sich mehrere Problemstellungen: Abgrenzung der Wohnund Betriebsfläche und Ableitung der pauschalen Ertragswerte.

Für die Abgrenzung der unterschiedlichen Nutzungen (landwirtschaftliche, forstwirtschaftliche,<br />etc.) soll auf das amtliche Liegenschaftskataster zurückgegriffen werden. Um die Ertragswerte zu ermitteln soll auf die Daten des Testbetriebsnetzes zurückgegriffen werden. Damit würde sich dann folgende Bewertungsansätze ergeben:

Flächengrößen x Ertragswertansatz der Nutzung

Hof- und Gebäudeflächen

Die Hof- und Gebäudeflächen werden wie folgt bewertet: Fläche x höchster Ertragswert der Nutzungen x Kapitalisierungsfaktor – dieser Wert wird dann für Erschließung und andere werterhöhende Faktoren verdoppelt.

Wirtschaftsgebäude

Die Wirtschaftsgebäude werden mit Ihrer Grundfläche, einem Mindestmietwert und dem gleichen Kapitalisierungsfaktor wie bei den Hof- und Gebäudeflächen (aktuell 18,6) bewertet. Als Ausgangs-punkt für den Mindestmietwert sind derzeit 5, 80 € / m² vorgesehen – davon werden für die einzelnen unterschiedlichen Nutzungen dann Zu- und Abschläge vorgenommen. Bei diesem Modellansatz sind zahlreiche Problemstellungen zu beachten: Es müssen erstmalig alle Grundflächen erfasst werden – damit verbunden sind oftmals Abgrenzungsfragen,  die sicher nicht so leicht zu beantworten sind und immer individuell betrachtet werden müssen. Es bleibt also abzuwarten.

Beim wertunabhängigen Modell wird die Grundsteuer nach dem Äquivalenzprinzip (anknüpfen an die Kosten der Kommunen) erhoben. Die Bemessungsgrundlage ist dabei dann

Fläche x nutzungsabhängigen Äquivalenzzahlen

Momentan sind folgende Äquivalenzzahlen genannt:
Grund und Boden (Grundstücksfläche) 0, 02 €/m²
Gebäudeflächen zu Wohnzwecken genutzt 0, 20 €/m²
Gebäudeflächen nicht zu Wohnzwecken genutzt 0, 40 €/m²

Bei gemischt genutzten Gebäuden ist die Nutzfläche nach den tatsächlichen Verhältnissen aufzuteilen. Bei den Gebäudeflächen wird die Brutto – Grundfläche zugrunde gelegt. Die Bruttogebäudefläche wird dabei in einem vereinfachten Verfahren ermittelt: Die Gebäudegrundfläche wird mit der Anzahl der Geschosse multipliziert – die Geschosse werden dabei anhand der Gebäudehöhe typisiert.

Das wertunabhängige Modell bietet den Vorteil, dass es einfach anzuwenden ist, sich wenige Abgrenzungsfragen ergeben und das es transparent ist. Als Nachteil wird vielfach ins Feld geführt, dass es keine Anreize setzt unbebaute Grundstücke zu bebauen und,  dass die Besteuerung nicht relations- und realitätsgerecht sei.

Es bleibt abzuwarten für welches Modell sich die einzelnen Bundesländer aufgrund der Öffnungsklausel entscheiden. Grundsätzlich ist durch die Einigung nun der Weg aber frei und es ist mit einer steigenden Grundsteuerbelastung zu rechnen.

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Veröffentlicht im November 2019

 

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Christine Mayer-Stöcker

Dipl. Volkswirtin (FH) Christine Mayer-Stöcker ist Partnerin der Mayer & Kollegen Steuerberatungsgesellschaft. Die Steuerberaterin ist auf die Betreuung der grünen Gewerbebetriebe, Agrarunternehmen und das Agribusiness spezialisiert.

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